Wat zijn de fiscale gevolgen van huuropbrengsten in box 3 in 2025?

De verhuur van een tweede woning heeft invloed op uw belastingaangifte, en het is belangrijk te begrijpen of de huurinkomsten in box 1 of box 3 vallen. Verhuur in box 1 komt voor als u de woning commercieel verhuurt, bijvoorbeeld via een kortetermijnverhuur zoals Airbnb, of als u er actief inkomen uit haalt. De huurinkomsten worden dan belast als onderdeel van uw inkomen, met het reguliere belastingtarief. Als de verhuur echter een passieve bron van inkomsten is, zoals bij langetermijnverhuur, valt het onder box 3, waarbij u belasting betaalt over het vermogen dat de woning vertegenwoordigt, niet over de huurinkomsten zelf. De WOZ-waarde speelt een rol bij de belastingheffing in box 3. De waarde van uw woning wordt namelijk gebruikt om het vermogen te berekenen waarover belasting wordt geheven. Bij verhuur wordt de woning tegen de WOZ-waarde belast, wat een belangrijke overweging is bij het bepalen van de belastingdruk. Er kunnen ook fiscale voordelen zijn, zoals aftrekken van onderhoudskosten of hypotheekrente als de woning in box 1 valt. In 2025 wordt het fictieve rendement verlaagd naar 5,88%, wat invloed heeft op de belastingdruk. Dit betekent dat u minder belasting betaalt over het rendement dat de fiscus aanneemt dat u behaalt uit uw vermogen. De belasting op een tweede huis valt onder box 3, waar de waarde van het pand wordt belast op basis van een fictief rendement. Dit rendement wordt jaarlijks aangepast. In 2025 bedraagt het fictieve rendement 5,88%. De belasting wordt vervolgens berekend op basis van de WOZ-waarde van het pand. Helaas is belastingvrije verhuur van een tweede woning niet mogelijk. De huurinkomsten worden belast in box 1 als u het pand tijdelijk verhuurt via bijvoorbeeld Airbnb. Als u verhuurt voor langere tijd, vallen de inkomsten onder box 3 en wordt de waarde van het vastgoed belast. Bij de verkoop van uw tweede huis wordt de belastingheffing in box 3 aangepast, afhankelijk van de winst en de veranderingen in uw vermogen. Eventuele winst uit de verkoop wordt niet apart belast, maar kan invloed hebben op het totaalvermogen dat onder box 3 valt. In box 3 wordt belasting geheven over uw vermogen, zoals uw tweede woning. Tot 2024 werd dit belastingtarief berekend op basis van een fictief rendement van 6,17%. Dit percentage wordt in 2025 verlaagd naar 5,88%. Dit betekent dat u minder belasting betaalt over het rendement dat de fiscus aanneemt dat u behaalt uit uw vermogen. Daarnaast is het belastingtarief in box 3 ook aangepast, wat voor veel huiseigenaren, spaarders en beleggers kan leiden tot een lagere belastingaanslag, maar mogelijk hogere belastingkosten voor mensen met veel vermogen. Als tweede huiseigenaar betekent dit dat uw belastingdruk kan veranderen, afhankelijk van de waarde van uw woning en andere vermogensbestanddelen. Deze wijzigingen maken het belangrijker dan ooit om de belastingregels goed te begrijpen, zodat u niet voor onverwachte kosten komt te staan. De belasting op een tweede huis verandert per 2025, en het is belangrijk om goed voorbereid te zijn op de impact. Als eigenaar van een tweede woning valt u onder de belasting in box 3 van de inkomstenbelasting, gebaseerd op een fictief rendement. Dit rendement is in 2025 verlaagd naar 5,88%, wat invloed heeft op de belastingdruk. Dit kan voor veel vastgoedbezitters zorgen voor een lagere belastingaanslag dan in voorgaande jaren. Daarnaast kunnen de belastingtarieven voor tweede woningen stijgen, vooral voor huiseigenaren die hun woning verhuren.

Vastgoed valt in box 3 onder de categorie ‘overige bezittingen’, waarvoor in 2025 een forfaitair rendement geldt van 5,88%. Over dat veronderstelde rendement wordt 36% belasting geheven. Bezwaar mogelijk bij lager rendement Voor wie te maken krijgt met structureel lagere huuropbrengsten dan het forfait aanneemt, bestaat sinds 2024 de mogelijkheid om dit aan te tonen. Het werkelijke rendement kan dan als uitgangspunt worden genomen voor de belastingheffing. Bij een goed verhuurde bedrijfsruimte zijn rendementen die aansluiten bij dit forfait in veel gevallen haalbaar, zeker als sprake is van jaarlijkse huurindexatie en beheersbare lasten.

Over het inkomen uit vermogen in box 3 wordt in 2025 36% belasting geheven als dat vermogen na aftrek van schulden hoger is dan € 57.684. Voor de berekening van het belastbare inkomen wordt in de basis uitgegaan van een forfaitair rendement. Vastgoed valt onder de categorie ‘overige bezittingen’, waarvoor in 2025 met een forfaitair rendement van 5,88% gerekend wordt. Over dat rendement betaalt men het tarief van 36%. Vaak wordt daarom als vuistregel gesteld dat de belastingdruk ruim 2% is van de waarde van het vastgoed.

Verhuur je een tweede woning, dan levert dit verder geen ingewikkelde situatie op voor de belasting. Omdat je verhuurde, tweede woning als vermogen in box 3 valt, hoef je de inkomsten uit verhuur niet op te geven. Je betaalt immers belasting over een aangenomen rendement – de daadwerkelijke opbrengst is niet relevant. Zodra de verhuur van je tweede woning aangemerkt wordt als een commerciële dienst, moet je 70% van de inkomsten meenemen in box 1 van je belastingaangifte. Ook bij het verhuren van je eigen huis moet je 70% van de inkomsten opgeven in box 1.

In box 3 is het in 2025 anders dan voorheen. De Belastingdienst rekent met een fictief rendement van 5,88% op onroerend goed. Over dat bedrag betaal je 36% belasting. Omgerekend komt dat neer op zo’n 2,1% belastingdruk op de waarde van je woning. Daarnaast vervalt het fiscale voordeel voor beleggingsinstellingen in vastgoed. Door de veranderingen in 2025 kan het zijn dat het rendement op verhuur niet meer opweegt tegen de belastingdruk, onderhoudskosten en strengere regels.