Wat zijn de fiscale gevolgen van de verhuur van een woning in box 3 in 2025?

U betaalt belasting over uw vermogen volgens de regels die daarvoor gelden. U hoeft de huur die u ontvangt niet op te geven in uw aangifte. Wel moet u de waarde van de woning op 1 januari opgeven als bezit in box 3. Als u een lening hebt afgesloten voor deze woning, geeft u de lening op als een schuld in box 3. Er kan sprake zijn van meer dan alleen tijdelijke verhuur als u ook diensten aanbiedt die samenhangen met de verhuur. Dan kan de totale huurvergoeding belast zijn als resultaat uit overig werk in box 1. Of dat zo is, hangt af van de hoeveelheid arbeid die u verricht en of u door deze arbeid een hogere opbrengst kunt verwachten. Er kan ook sprake zijn van winst uit onderneming. Deze inkomsten moet u afzonderlijk opgeven als resultaat uit overig werk in box 1 óf als winst uit onderneming.

Voor de berekening van het belastbare inkomen wordt in de basis uitgegaan van een forfaitair rendement. Vastgoed valt onder de categorie ‘overige bezittingen’, waarvoor in 2025 met een forfaitair rendement van 5,88% gerekend wordt. Over dat rendement betaalt men het tarief van 36%. Vaak wordt daarom als vuistregel gesteld dat de belastingdruk ruim 2% is van de waarde van het vastgoed. Dit is een benadering, want de precieze belastingdruk is afhankelijk van de rest van het box 3 vermogen. Schulden kennen een negatief forfaitair rendement van rond de 2,6%. Dat levert een aftrek op voor vastgoed dat met leningen is gefinancierd. Het kabinet heeft het voornemen om het forfaitair rendement voor overige bezittingen volgend jaar te verhogen van 5,88% naar 7,78%. De Hoge Raad nuanceerde dit: als de waardestijging door een investering komt, telt deze niet mee. Voor woningen moet de waardestijging worden gebaseerd op de verandering van de WOZ-waarde tussen peildata. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het voordeel van eigen gebruik van een niet-verhuurde woning onderdeel kan zijn van het box 3-inkomen, maar dat er geen aanknopingspunten in de wet zijn om de hoogte hiervan te bepalen. Tot en met 2025 hoeft dit voordeel daarom niet bijgeteld te worden. Vanaf 2026 stelt de regering voor uit te gaan van 5,06% van de woz-waarde, als forfaitaire bijtelling bij het box 3-inkomen. De enige kosten die afgetrokken mogen worden zijn de werkelijk betaalde rentelasten op schulden. Het inmiddels demissionaire kabinet-Schoof heeft onlangs een wetsvoorstel ingediend waarmee box 3 ingrijpend herzien wordt. Doel is om vanaf 2028 over te stappen op een heffing op basis van het werkelijke rendement, inclusief kostenaftrek en waarbij voor vastgoed waardestijgingen pas belast zijn bij realisatie. Dit klinkt eerlijker, maar dit nieuwe systeem zal niet voor iedere belegger een verbetering betekenen.

De verhuur van een tweede woning heeft invloed op uw belastingaangifte, en het is belangrijk te begrijpen of de huurinkomsten in box 1 of box 3 vallen. Verhuur in box 1 komt voor als u de woning commercieel verhuurt, bijvoorbeeld via een kortetermijnverhuur zoals Airbnb, of als u er actief inkomen uit haalt. De huurinkomsten worden dan belast als onderdeel van uw inkomen, met het reguliere belastingtarief. Als de verhuur echter een passieve bron van inkomsten is, zoals bij langetermijnverhuur, valt het onder box 3, waarbij u belasting betaalt over het vermogen dat de woning vertegenwoordigt, niet over de huurinkomsten zelf. De WOZ-waarde speelt een rol bij de belastingheffing in box 3. Er kunnen ook fiscale voordelen zijn, zoals aftrekken van onderhoudskosten of hypotheekrente als de woning in box 1 valt. Deze wijzigingen maken het belangrijker dan ooit om de belastingregels goed te begrijpen, zodat u niet voor onverwachte kosten komt te staan. In 2025 bedraagt het fictieve rendement 5,88%. De belasting wordt vervolgens berekend op basis van de WOZ-waarde van het pand.