Vastgoedaansprakelijkheid

Artikel 1386 van het Oud Burgerlijk Wetboek bepaalt sedert jaar en dag dat de eigenaar van een gebouw aansprakelijk is voor de schade veroorzaakt door de instorting ervan, wanneer deze te wijten is aan verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw. De eigenaar van een ingestort gebouw is aansprakelijk. Het artikel 1386 van het Oud Burgerlijk Wetboek kon ook enkel tegen de eigenaar gebruik worden. De wetgever wil nu bij de herziening van het aansprakelijkheidsrecht één enkele regel invoeren die ook van toepassing is op risico’s die gebouwen opleveren. De afzonderlijke maar vaak te beperkte regeling van artikel 1386 van het Oud Burgerlijk Wetboek wordt dan ook afgeschaft. Volgens de wetgever is het afschaffen van artikel 1386 ook gunstig voor het slachtoffer, aangezien deze niet meer moet bewijzen dat er een instorting was en dat deze instorting bovendien het gevolg was van een gebrek aan onderhoud of een gebrek in de bouw. De nieuwe regeling vestigt ook het wettelijk vermoeden dat de eigenaar geacht wordt de bewaarder van de zaak te zijn, tenzij de eigenaar zelf het bewijs levert dat een ander als bewaarder moet worden beschouwd. De bewaarder van een zaak is foutloos aansprakelijk voor de schade veroorzaakt door een gebrek van die zaak. Een zaak is gebrekkig wanneer zij door een van haar kenmerken niet de veiligheid biedt die men gerechtigd is te verwachten in de gegeven omstandigheden.

Bezitters van opstallen zijn aansprakelijk voor schade, als die schade wordt veroorzaakt door een gebrek in of aan hun opstal. Men spreekt van een gebrekkige opstal als deze niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor een gevaar voor personen of zaken oplevert. De wettelijke bepaling over aansprakelijkheid van opstallen is zodanig geformuleerd, dat de eigenaar van een opstal aansprakelijk is bij schade door een gebrek, zonder dat er sprake hoeft te zijn van schuld of een verwijt. Deze risicoaansprakelijkheid betekent echter niet, dat men als bezitter van een gebouw per definitie aansprakelijk is voor iedere schade, die door of vanwege het gebouw is veroorzaakt. Voor het aannemen van een gebrek moet immers beoordeeld worden of de bezitter iets verweten kan worden met betrekking tot het onderhoud, de constructie of het gebruik van materialen in relatie tot de kans op gevaar. Als eenmaal in rechte vaststaat dat de bezitter van een gebouw aansprakelijk is, is de schadevergoedingsplicht beperkt tot die schade die naar redelijkheid aan de onrechtmatige gedraging is toe te rekenen.