Wat zijn de belangrijkste regels van de Woningwet voor woningcorporaties?

De Woningwet geeft heldere spelregels voor sociale huur. De kerntaak van woningcorporaties is en blijft zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De wet waarborgt de kwaliteit van de sociale huisvesting, beperkt de financiële risico’s en regelt een passende toewijzing van sociale huurwoningen aan de doelgroep. De wet is verbeterd op veel grote en kleine punten die Aedes heeft aangedragen. De wet geeft meer mogelijkheden voor lokaal maatwerk, meer risicogericht toezicht en beperkt de administratieve lasten. Om dit te bereiken worden onder meer onnodige detailregels geschrapt en worden regels vereenvoudigd en verduidelijkt.

De Woningwet trad in werking op 1 juli 2015. De meest recente wetswijziging is op 1 januari 2022. Het doel van de laatste wetswijziging is om de werking, uitvoerbaarheid en toekomstbestendigheid van de regelgeving te verbeteren. Dit gebeurt door meer mogelijkheden te geven voor lokaal maatwerk, ruimte voor meer risicogericht toezicht en administratieve lasten te beperken. Om dit te bereiken zijn detailregels en uitvoeringsvoorschriften geschrapt. Ook is de stapeling van dubbele waarborgen weggenomen en zijn regels eenvoudiger en duidelijker gemaakt. In het Btiv staan regels over de toelatingen, rechtsvormen, organisatie van corporaties, het bestuur en de financiering. Maar bijvoorbeeld ook regels over verkoop van vastgoed. In de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn de Woningwet en het Btiv verder uitgewerkt. Deze ministeriële regeling bevat onder andere regelgeving voor de boekhouding van corporaties. Artikel 2 van de wet is van toepassing op woningcorporaties. De Aw houdt toezicht op artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap. Dit is bepaald in artikel 46a van de Woningwet.

De belangrijkste taak van woningcorporaties is zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Woningcorporaties moeten 80% van hun betaalbare woningen toewijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens. Woningcorporaties moeten maatschappelijke activiteiten scheiden van commerciële activiteiten. Gemeenten en huurdersorganisaties hebben meer invloed op het beleid van woningcorporaties. Een onafhankelijke toezichthouder houdt toezicht op de woningcorporaties. Kandidaat-bestuurders en kandidaat-toezichthouders van de woningcorporatie moeten een ‘geschiktheidstoets’ doen. Een bestuurder van een woningcorporatie mag geen functie hebben bij een andere woningcorporatie. Huurdersorganisaties hebben instemmingsrecht bij fusies en andere vormen van samenwerking tussen woningcorporaties. Huurdersorganisaties dragen minimaal een derde van de leden van de raad van commissarissen voor. Alleen onder strikte voorwaarden is staatssteun aan woningcorporaties toegestaan. De Rijksoverheid heeft de administratieve lasten voor woningcorporaties verminderd.

De belangrijkste taak is zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Woningcorporaties moeten ten minste 85% van de betaalbare woningen met een huurprijs toewijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens. Maatschappelijke activiteiten moeten worden gescheiden van commerciële activiteiten. Huurders mogen niet de dupe worden van commerciële activiteiten. De autoriteit woningcorporaties ziet erop toe dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De woningwet stelt regels aan de kwaliteiten van bestuurders en voor het interne toezicht van woningcorporaties. Commissarissen van de woningcorporatie moeten een geschiktheidstoets doen die betrekking heeft op competenties en op antecedenten. Een bestuurder mag naast zijn functie als bestuurder geen functie hebben bij andere woningcorporaties. Huurdersorganisaties hebben instemmingsrecht bij fusies en samenwerking tussen corporaties. Huurdersorganisaties dragen minimaal 33% van de leden van de raad van commissarissen voor. Huurdersorganisaties kunnen een huurdersraadpleging houden. Staatssteun voor woningcorporaties is alleen onder strikte voorwaarden toegestaan. De onderhoudsplicht houdt in dat woningcorporaties zich moeten houden aan de regels over het onderhouden van de appartementen.

De Woningwet omschrijft de wooncoöperatie als 'een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving'. De term wooncoöperatie in de Woningwet is alleen van toepassing op coöperaties die voldoen aan de eisen uit artikel 18a van de Woningwet en de daaronder hangende regelgeving. Een wooncoöperatie in de zin van de Woningwet bestaat bij oprichting in meerderheid uit huishoudens met een huishoudinkomen dat niet hoger is dan de inkomensgrens voor de toewijzing van sociale huurwoningen. Er zijn minimaal vijf bij elkaar in de buurt liggende woningen nodig om een wooncoöperatie op te kunnen richten. Wanneer de aspirant-leden bij de woningcorporatie aangeven dat zij een wooncoöperatie willen oprichten, gaat een periode van zes maanden in waarin de woningcorporatie de betrokken woningen niet mag verkopen aan anderen dan de aspirant-leden. De woningcorporatie reserveert bij de verkoop aan de wooncoöperatie een bedrag voor het uitvoeren van onderhoud op basis van de voorziene onderhoudsuitgaven in de eerste vijf jaar na verkoop. Aspirant-leden van de wooncoöperatie stellen een coöperatieplan op. Daarin staat in ieder geval beschreven hoe de wooncoöperatie bijdraagt aan het onderhoud en beheer van de woningen van haar leden. De corporatie is hierbij verplicht om de aspirant-leden te voorzien van minimaal 5000 euro als tegemoetkoming voor onafhankelijke ondersteuning bij het opstellen van een coöperatieplan. De Ministeriële Regeling experiment verkoopregels wooncoöperaties maakt het mogelijk dat de woningcorporatie een korting van maximaal 50 % van de marktwaarde kan verlenen aan door huurders opgerichte wooncoöperaties die hun huurwoningen met instemming van de corporatie kopen. Voorwaarde is wel dat zij voldoen aan de voorwaarden uit de regeling zoals op het gebied van de governance om weglek van maatschappelijk vermogen te voorkomen. Ook dienen zij in de toekomst voor de doelgroep bestemd te blijven. De regeling is een voorzetting van het beleid dat in twee voorgaande beleidsregels al was vormgegeven en maakt gebruik van de experimenteer ruimte in de Woningwet. In 2025 zal de regeling worden geëvalueerd.